MEU IMÓVEL ESTÁ IRREGULAR! O QUE FAZER?

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Imagine as seguintes situações. Um dia normal, como qualquer outro. Você está fazendo todas as suas atividades rotineiras quando de repente o fiscal da prefeitura bate a sua porta com más noticias. Seu imóvel está em situação irregular para com as normas da legislação municipal, com risco de ser multado.

Ou você está com tudo planejado para abrir seu próprio negócio. Ao pedir o alvará de funcionamento uma péssima surpresa: seu imóvel não segue todas as normas do Plano Diretor Urbano (PDU) – ou PDM – do seu município e isso atrasará a abertura do seu negócio.

Não dá pra dar sorte ao azar, não é mesmo? Deixar seu imóvel em estado irregular pode te trazer multas e diversas outras dores de cabeça. Manter a documentação do seu imóvel em dia não é uma tarefa fácil e por isso iremos explicar a você o que precisa ser licenciado pela prefeitura e ainda: o que fazer para regularizar sua situação?

 

O QUE PODE DEIXAR MEU IMÓVEL IRREGULAR?

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Para começar, vamos entender o que é um imóvel irregular e quais desvantagens ele traz a você. O imóvel irregular é aquele que não está com a documentação em dia com a prefeitura. E isso pode acontecer por diversas razões, como quando:

•  O imóvel não está no nome do proprietário ou ainda não possui o registro no Cartório do Registro de Imóveis.

• O imóvel não possui projeto algum registrado na Prefeitura. Assim, você paga um IPTU pelo terreno e não por área construída, logo, a prefeitura entende que o imóvel se encontra vazio.

• A planta do imóvel está desatualizada, pois você fez alterações na construção, como o famoso “puxadinho”, sem autorização na prefeitura. Mais uma vez, você não está pagando o IPTU pela área realmente construída;

• O seu projeto foi aprovado, no entanto, o Habite-se não foi expedido pela Prefeitura, já que este comprova que seu imóvel foi construído de acordo ao projeto;

• O Habite-se foi expedido, porém, a construção não foi averbada no Registro de Imóveis.

Ou seja, a prefeitura precisa estar ciente do que se passa no seu imóvel. Logo, ela precisa ser devidamente notificada acerca das seguintes alterações da sua casa:

• Obra de construção total ou parcial, modificação, acréscimo, reforma e conserto de edificações em geral, marquises e muros;

• Parcelamento da terra, a abertura de logradouros e o remembramento;

• A demolição – sim, deve existir um projeto de demolição;

• Obras, reformas ou modificação de uso em imóveis situados em áreas submetidas a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.

No caso do município de Vitória/ES, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade (Sedec) é responsável pela gestão urbana, realizando a análise de novos empreendimentos e fiscalização de obras.

CREA

Além da fiscalização Municipal, existe a fiscalização do CREA, Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, que irá fiscalizar o exercício irregular da profissão. O CREA não tem competência para multar ou embargar uma obra irregular, mas será competente para constatar se aquela obra está sendo realizada sob a supervisão de profissional devidamente qualificado e credenciado junto ao Conselho. Se você recebeu uma notificação do CREA, deverá providenciar um profissional responsável pela execução da sua obra, Engenheiro ou Arquiteto, que recolherá um valor referente a ART- Anotação de Responsabilidade Técnica.

 

OK, ELE ESTÁ IRREGULAR? E AGORA, O QUE EU FAÇO?

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Agora que você sabe que o seu imóvel está irregular, você deve checar todos os documentos que já possui e quais ainda serão necessários para acertar toda a legalização.

O mais recomendado é que você procure um profissional da área, como um engenheiro ou um topografo, que poderá orientá-lo. 

 

A presença deste profissional neste processo é imprescindível, pois ele possui respaldo técnico para verificar todos os quesitos referentes à legalização do seu imóvel, ou obra, além de conhecer a legislação urbanística municipal e ter capacitação para executar este tipo de projeto.

A primeira coisa que o profissional contratado irá fazer é checar a documentação do seu imóvel e constatar se sua construção realmente pode ser regularizada. Em casos como construção com condições precárias de segurança para os usuários, ou construção em áreas indevidas, como áreas de preservação ambiental ou de ocupação especial, seu imóvel corre o risco de ser demolido. Caso a sua situação possa ser regularizada, o profissional responsável dará orientações a você para que o processo na prefeitura seja aberto.

 

Será necessário que você possua registro no Cartório de Registro Imóvel, Planta aprovada na Prefeitura e o Habite-se. Após o projeto ser aprovado na Prefeitura e toda sua situação estiver regular, é hora de requerer averbação e o registro do seu imóvel.

Os critérios para regularização dos imóveis podem mudar a depender do município no qual seu terreno se encontra, pois os PDU’s são distintos. É possível também que os documentos pedidos possuam outros nomes, no entanto, isso pode ser checado com o engenheiro contratado.